Checklist jurídico: como identificar irregularidades no leilão de imóvel financiado

O leilão de imóvel por falta de pagamento do financiamento imobiliário é um dos temas que mais gera dúvidas — e também injustiças — no Direito Imobiliário e Bancário. O que muitos consumidores não sabem é que nem todo leilão é legal, e que falhas no procedimento adotado pelo banco podem levar à suspensão ou até à anulação do leilão.

Este artigo tem o objetivo de funcionar como um checklist jurídico prático, para que o comprador/financiado consiga identificar se o procedimento adotado pelo banco respeitou a Lei nº 9.514/97 e o entendimento dos tribunais.

1. Antes do leilão: verificação inicial do contrato e da inadimplência

O primeiro ponto é compreender a natureza do contrato.

Nos financiamentos imobiliários, a regra é a alienação fiduciária em garantia, pela qual o imóvel permanece em nome do banco até a quitação integral da dívida. Essa estrutura permite a retomada do bem por meio de procedimento extrajudicial, mas apenas se a lei for rigorosamente cumprida.

Antes de qualquer leilão, é essencial verificar:

• Se existe contrato de financiamento com alienação fiduciária devidamente registrado;

• Quantas parcelas estão efetivamente em atraso;

• Se o banco iniciou apenas cobranças administrativas ou se já avançou para a fase cartorária.

Importante destacar que a lei não exige um número mínimo de parcelas em atraso, mas o banco só pode avançar para a execução extrajudicial após cumprir as formalidades legais.

2. Notificação para purgar a mora: etapa obrigatória

O passo mais importante antes da perda do imóvel é a chamada notificação para purgar a mora.

Essa notificação:

• Deve ser feita por meio do Cartório de Registro de Imóveis;

• Precisa comprovar que o devedor tomou ciência da cobrança;

• Deve conceder o prazo legal de 15 dias para pagamento.

Durante esse prazo, o banco só pode exigir o valor em atraso, incluindo parcelas vencidas, juros, multa e encargos contratuais. A exigência do pagamento integral do financiamento neste momento é ilegal. Falhas comuns nessa etapa incluem:

• Notificação enviada para endereço incorreto;

• Ausência de comprovação de recebimento pelo devedor;

• Falta de planilha detalhada do débito.

Qualquer uma dessas falhas pode comprometer todo o procedimento posterior.

3. Consolidação da propriedade em nome do banco

Se o devedor não purgar a mora dentro do prazo legal, o banco pode solicitar a consolidação da propriedade, que é o registro do imóvel em seu nome.

Contudo, essa consolidação não é automática nem absoluta. Ela só é válida se:

• A notificação anterior tiver sido regular;

• O cálculo da dívida estiver correto;

• Todos os atos tiverem sido devidamente registrados em cartório.

É comum encontrar casos em que a consolidação foi realizada mesmo havendo vícios no procedimento, o que permite sua anulação judicial.

4. Leilão extrajudicial: requisitos legais

Após a consolidação, a lei exige a realização de dois leilões extrajudiciais:

• No primeiro leilão, o valor mínimo é o valor da dívida;

• No segundo leilão, o imóvel pode ser vendido por valor compatível com o mercado.

Um ponto essencial — e frequentemente ignorado — é que o devedor deve ser intimado das datas, horários e local dos leilões. A ausência dessa intimação torna o leilão ilegal, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Além disso, se o imóvel for vendido por valor superior ao da dívida, o banco é obrigado a devolver o saldo excedente ao devedor, o que muitas vezes não ocorre espontaneamente.

5. Possíveis irregularidades que justificam ação judicial

Entre as principais ilegalidades que fundamentam a suspensão ou anulação do leilão, destacam-se:

• Falta ou irregularidade da notificação para purgar a mora;

• Ausência de intimação pessoal sobre o leilão;

• Erro no cálculo da dívida;

• Cobrança de encargos abusivos;

• Violação ao direito de purgar a mora;

• Falta de transparência no procedimento.

Os tribunais, inclusive o STJ e o TJSP, têm reiteradamente reconhecido o direito do devedor quando essas falhas estão presentes.

6. Quais são as alternativas jurídicas do devedor?

Dependendo da fase do procedimento, o devedor pode:

• Purgar a mora e retomar o contrato;

• Negociar administrativamente com o banco;

• Ingressar com ação judicial com pedido de tutela de urgência para suspender o leilão;

• Pleitear a anulação da consolidação e dos leilões;

• Buscar restituição de valores cobrados indevidamente.

O fator tempo é decisivo. Quanto mais cedo houver análise jurídica do caso, maiores são as chances de êxito.

Conclusão

O leilão de imóvel financiado não pode ocorrer de forma automática ou arbitrária. A lei impõe uma série de garantias ao devedor, e o descumprimento dessas regras pode tornar o procedimento ilegal.

Por isso, diante de qualquer notificação, consolidação ou leilão agendado, é fundamental buscar orientação jurídica especializada antes de aceitar a perda do imóvel como inevitável.

Nem todo leilão é legal — e muitas vezes ainda há solução.